Conceptnotitie · september 2026
VvE-AI: het pand als interface, een taalmodel als kern
Eén pagina over de aanleiding, de brede visie en een eerste versie die in een pilot te bewijzen is. Onderaan een voorbeeld van hoe het eruit kan zien.
Aanleiding
- De VvE is de grootste woonvorm van Nederland. Wie een appartement koopt, koopt het recht om in een paar kubieke meter te wonen en wordt verplicht lid van een mini-democratie die samen één stuk steen moet onderhouden.
- Dat gaat structureel mis. Kopers weten niet wat ze kopen. Besturen zijn vrijwilligers zonder tijd of kunde. Het MJOP ontstaat na een rondje om het pand, met fictieve bedragen en zonder toezicht. Leveranciers schrijven zichzelf schoon. Beheerders verkopen energie en verzekeringen en verliezen hun onafhankelijkheid.
- Het doel is simpel en eindig: het pand in goede staat, binnen budget, volgens de wet. De mensen en de incentives eromheen maken het ingewikkeld.
Brede visie
- Een eigen vertegenwoordiger per VvE, zonder commerciële incentive. Geen kickbacks, geen nevendiensten, alleen het belang van het pand en de mensen erin.
- Een taalmodel als kern. Het kent het pand en werkt proactief: inventariseert wat ontbreekt, voert de nulmeting uit, plant het onderhoud, bewaakt de opvolging en toetst besluiten aan akte en modelreglement.
- Eén communicatievenster voor alle betrokkenen. Makelaar, bestuur, beheerder, MJOP-opsteller en leverancier stellen vragen en vullen aan. De koper krijgt een eerlijk beeld zonder gevoelige informatie.
- Het pand zelf als interface. Een 3D-model met het MJOP als lijst. Klik op het dak en zie wanneer het aan de beurt is, wat het kost en of ervoor gespaard is.
- Een onafhankelijke standaard voor MJOP, beheerder en leverancier, met een label per pand waar koper, makelaar en bank op kunnen bouwen.
- Op termijn handelt hij zelf: haalt stukken bij kadaster en gemeente, stuurt inspecties aan, vergelijkt offertes, leidt de vergadering. Leveranciers die niet aan de norm voldoen krijgen geen werk meer.
MVP: één pand, vier tot zes weken
- Panddossier. Akte, modelreglement, jaarrekeningen, notulen, MJOP, contracten, facturen en storingsrapporten ingelezen en per element geordend.
- Nulmeting per element. Dak, gevel, fundering, lift, stookinstallatie, hydrofoor, kozijnen en schilderwerk, bellenbord. Staat, laatste onderhoud, restlevensduur, bron. Wat ontbreekt staat als gat.
- MJOP-toets. Score en tekortkomingen tegen een eerste versie van de norm. Gekoppeld aan dotatie en reservefonds: signaal als het sparen achterloopt.
- Besluit-check. Besluiten uit de notulen getoetst aan het geldende modelreglement op quorum, meerderheid en bevoegdheid.
- Leveranciersmonitor. Storingen en facturen per installatie in de tijd.
- Twee uitgangen. Rode vlaggen voor bestuur en beheerder, en een kopersrapport. Beide via het communicatievenster en het 3D-model.
- Niet in de MVP. Drones, hologram, telefonie, sensoren, zelf besluiten nemen. Eerst het bewijs op papier en in het model.
Klaar als: het dossier compleet is, de nulmeting door de beheerder is bevestigd, het MJOP een score en tekortkomingen heeft, de besluit-check aantoonbaar terecht wel of niets vindt, en een buitenstaander het kopersrapport begrijpt.